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Property Condition Assessment


Serviço especializado de engenharia diagnóstica será regulamentado como Inspeção Predial no Brasil.

No mercado imobiliário atual, minimizar custos com manutenção e maximizar a vida útil de um prédio, seus componentes e sistemas são itens cada vez mais importantes para investidores e usuários das edificações.

Com um parque construído cada vez mais antigo, em todo o País, fatores técnicos relacionados a conservação, segurança, saúde, acessibilidade e conformidade das edificações com regulamentos e normas técnicas são cada vez mais relevantes e devem ser analisados nos processos envolvendo transações imobiliárias e de tomada de decisão.

Edifício Corporate Jardim Botânico em Curitiba - PR: Obra LEED Gold

Trabalhos envolvendo a avaliação de propriedades podem ter diversas abordagens, dentre elas as de viés predominantemente técnico ou de valor. Quando se trata de uma abordagem com viés técnico, a Avaliação das Condições de uma Propriedade (Property Condition Assessment - PCA) é uma abordagem cujo resultado é um relatório abrangente sobre a condição atual dos sistemas de um edifício, e não apenas do valor comercial de um imóvel. Nele se identificam deficiências e áreas que requerem reparo, substituição e/ou atualização. É neste sentido que hoje temos no Congresso Nacional e na ABNT, discussões sobre leis e normas envolvendo estes assuntos.

O atendimento à regulamentação local deve ser verificado, especialmente a de proteção contra incêndios, e uma lista de necessidades e recomendações sobre a execução de melhorias e intervenções necessárias para o atendimento destas exigências, e demais requisitos e necessidades do cliente quanto a segurança, habitabilidade e funcionalidade do imóvel, deve ser apresentada em um PCA. Normalmente, este tipo de inspeção também avalia os riscos associados ao valor da propriedade resultantes de necessidades de reparos, manutenções e substituições adiadas.

Região central de Curitiba.

Por se tratar de um trabalho que envolve conhecimentos especializados, enquadrados nos segmentos de engenharia e arquitetura, o relatório final geralmente é denominado de Laudo Técnico e, neste caso, a denominação de Laudo de Inspeção Predial (Voltado a segurança dos usuários e a manutenção do parque construído) ou Laudo de Inspeção Imobiliária (Voltado às transações imobiliárias) são termos adequados e que traduzem a essência e os objetivos de um PCA.

Uma Inspeção Predial ou Imobiliária consiste em processo no qual um consultor observa uma propriedade, entrevista fontes e revisa a documentação disponível com a finalidade de desenvolver uma opinião e preparar um relatório escrito, preparado de acordo com as recomendações estabelecidas em norma, contrato ou referencial técnico, que descreve as observações do consultor, as opiniões quanto à condição do objeto/escopo analisado e opinião fundamentada sobre os custos envolvidos para remediação das deficiências físicas relevantes observadas durante a execução da Inspeção.

Não se trata de mera vistoria ou avaliação mercadológica do valor de um imóvel mas sim, de trabalho técnico envolvendo serviços especializados no campo da Engenharia Diagnóstica em Edificações.

O escopo das investigações é definido previamente com o contratante e, além do referencial normativo e regulatório, pode abordar preocupações e necessidades especificas de cada cliente considerando também a sua tolerância a determinados riscos identificados no decorrer dos trabalhos. Sob este enfoque, o Consultor deve expressar sua opinião profissional sobre o contexto da edificação, componentes e sistemas da construção, analisando as constatações da vistoria de forma a tecer consideração e recomendações especificas sobre quaisquer deficiências, defeitos e anomalias construtivas importantes, existentes ou com tendência de agravamento no curto, médio e longo prazo.

Estas considerações são denominadas Orientações Técnicas e tem por objetivo orientar os clientes quanto ao encaminhamento das providencias necessárias de acordo com a sua Gravidade, Urgência e Tendência (GUT). Não devem ser confundidas com uma Consultoria de Engenharia ou Patologia das Construções, trabalho posterior inspeção e que exige maior expertise e rigor técnico.

Em linhas gerais, a intenção e finalidade de uma Inspeção Predial ou Imobiliária é determinar o que gestores e investidores prudentes devem incluir e considerar como despesas presentes e futuras em itens físicos e intervenções necessárias para a manutenção das instalações em condições adequadas de segurança, habitabilidade, funcionamento e de qualidade durante a vida útil da edificação ou período de utilização/investimento, em se tratando de instalações físicas/ativos fixos de capital.

Conceito de vida útil e manutenção em edificações segunda abordagem de desempenho.

Modos de falha: Distribuição segundo gráfico da banheira

Custos e Estratégias de Manutenção na gestão de ativos

Diversos itens devem ser avaliados numa Inspeção Predial ou Imobiliária, incluindo a documentação existente da edificação. Quanto a estrutura física, a propriedade como um todo deve ser inspecionada incluindo terreno, edificações existentes, fachadas, espaços para locação/ocupação, áreas comuns, playground, piscinas, subsolos, coberturas e telhados, sistemas elétricos, hidráulicos e mecânicos bem como outros fatores relacionados ao conforto, habitabilidade, manutenibilidade, desempenho e durabilidade das edificações, sejam elas novas ou antigas; lembrando que edifícios mais novos, cujo alvará de construção tenha sido emitido após julho de 2013, se encontram sob a égide da "Norma de Desempenho", NBR 15.575:2013, que trata do desempenho das edificações, estabelecendo critérios que devem ser atendidos por Incorporadoras e Construtoras, tema bastante complexo, abrangente e de capital importância para as relações de consumo com investidores imobiliários, proprietários e usuários das edificações.

Quais são os benefícios de uma Inspeção Predial ou Imobiliária para quem a contrata?

Ao contratar uma Inspeção Predial ou Imobiliária, você recebe um Laudo Técnico com informações relevantes que fornecem uma visão clara e concisa do estado geral de uma propriedade/edificação/imóvel antes de comprar, renovar ou encaminhar intervenções de manutenção. É uma ferramenta fundamental para a tomada de decisão.

Diferentemente de uma vistoria realizada por um leigo ou profissional sem habilitação na área de engenharia e arquitetura, o Laudo Técnico identifica e documenta defeitos físicos em sistemas, materiais, componentes e equipamentos, dando uma indicação do que pode impactar os custos de manutenção imediatos e futuros.

Neste ponto, destaco que este tipo de trabalho deve ser realizado preferencialmente por empresa independente, muitas vezes através de equipe multidisciplinar, sem interesses financeiros ou vínculos diretos com os envolvidos na transação imobiliária ou na execução de obras posteriores; isto é uma boa prática profissional adotada como diferencial por algumas empresas especializadas em Engenharia Diagnóstica e garante ao contratante, um serviço isento e sem conflito de interesses.

Isto posto, antes de tomar a decisão final a respeito de um investimento, o contratante deve considerar as suas necessidades e também os interesses econômicos de empresas prestadoras de serviço, empreiteiras e intermediários diretamente envolvidos nas transações imobiliárias, intervenções e obras posteriores a emissão do Laudo de Inspeção.

Quais são as limitações de uma Inspeção Predial e Imobiliária?

As observações feitas durante uma Inspeção são limitadas a uma análise “visual” e/ou "sensorial", entrevistas com pessoas que conhecem o edifício e seus sistemas mecânicos e a revisão de documentos específicos.

A Inspeção Predial não inclui testes e ensaios de sistemas mecânicos, eletromecânicos, instalações hidráulicas e elétricas, no entanto, muitas vezes são prescritas orientações técnicas e recomendações sobre a necessidade de testes adicionais aplicados a estes sistemas, devidamente justificadas e fundamentadas durante a inspeção e diagnóstico. Isto auxilia a racionalizar os custos e investimentos necessários para o planejamento e provisionamento de despesas adicionais pelo contratante.

Quando devo contratar um Inspeção Predial ou Imobiliária?

Para síndicos, gestores e administradores de imóveis o Laudo de Inspeção Predial pode ser contratado a qualquer tempo, em especial em situações sonde nunca foi realizada a Inspeção da edificação ou quando o gestor/síndico assume esta posição sem ter ciência das condições de conservação de um edifício e, principalmente, das responsabilidades civis e criminais, associadas a este tipo de função.

Para investidores imobiliários, sejam eles pessoas físicas ou jurídicas, a Inspeção do Imóvel é um item importante no processo final de tomada de decisão, devendo ser contratada de preferência antes de concretizar a transação imobiliária. A complexidade deste tipo de inspeção depende do tipo, porte, condições e finalidade de uso do imóvel portanto, a consulta a um profissional habilitado pode fornecer informações importantes ao contratante sem a necessidade de todo o rigor técnico empregado em um Laudo Técnico, tornando viável a contratação deste tipo de assessoria pelo grande público, em especial aos interessados na compra de seu apartamento ou casa própria. Se trata de um pequeno investimento frente aos valores envolvidos e trás credibilidade e segurança para todos os participantes, incluindo proprietários, compradores e intermediários envolvidos nas transações imobiliárias, uma vez que o objetivo final é a satisfação da necessidade dos clientes e não prejuízos e desgastes futuros envolvendo disputas judiciais e extrajudiciais que, muitas vezes entram na ceara das Perícias de Engenharia em Edificações, procedimento que poderia ser evitado com a Inspeção Predial ou Imobiliária executada dentro de uma abordagem preventiva envolvendo serviços específicos da Engenharia Diagnóstica em Edificações.

due diligence imobiliária, sendo incluída no processo a contratação da Inspeção Imobiliária visando minimizar riscos e surpresas com problemas “inesperados” após a concretização do negócio e ocupação do imóvel, uma vez que certos problemas envolvendo as edificações podem vir a comprometer a continuidade dos negócios das empresas.Para empresas em geral, ao adquirir um novo ativo ou locar um imóvel, é importante incluir uma avaliação completa de

Quais são os itens e requisitos mínimos necessários à realização de uma Inspeção Predial ou Imobiliária?

Esteve em consulta pública na ABNT, até 14 de fevereiro de 2019, a NBR16.747, que trata sobre a Inspeção Predial e que, se aprovada, entra em vigor ainda este ano. Além disto, estão em tramite a aprovação de Leis Federais tratando de temas relacionados a Inspeção e Manutenção de Edificações sendo que alguns municípios do Brasil já possuem leis e regulamentação própria sobre o tema, o que levará a Inspeção Predial a ser um item compulsório em breve. Apesar do descompasso, o assunto vem evoluindo e com o advento da entrada em vigor de Norma da ABNT especifica sobre a Inspeção Pedial, o próprio setor da Construção Civil será impelido a sua adoção para o atendimento da Norma de Desempenho em Edificações, uma vez que desempenho, durabilidade e vida útil das edificações são conceitos já consolidados nas empresas sérias que atuam no setor.

Outro item importante a ser observado é o registro dos profissionais e empresas que realizam as inspeções junto ao Sistema CONFEA/CREA ou CAU de suas regiões. Quanto aos itens e frequência das inspeções, já são conhecidas no meio técnico devido às normas do IBAPE Nacional e estarão em breve estipulados em Norma da ABNT e regulamentos específicos de estados e municípios.

Quanto às Inspeções Imobiliárias, devem incluir em seu escopo, informações adicionais relacionadas às necessidades específicas dos contratantes, muitas vezes relacionadas a diretrizes e requisitos específicos de seus negócios tais como levantamento de passivos ambientais, eficiência energética e sustentabilidade, qualidade e conforto ambiental, além das estipuladas nas normas e regulamentações aplicáveis.

Até o próximo post!

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